2026 年夏天，国内发生两件很有意思的商业事件。

两家体量天差地别的企业，做出了近乎一致的选择，主动离开自己经营多年、人气旺盛的租赁场地。

8 月 7 日，胖东来创始人于东来在直播当中对外透露，许昌生活广场店，到今年 12 月就要永久闭店，不再续租物业。

另一边，千里之外的深圳，腾讯的万人搬迁工作也接近收尾。

大批员工从南山科兴科学园，整体迁往宝安大铲湾自建的企鹅岛园区。

这场大规模人员调动，从 2025 年下半年逐步启动，到 2026 年 6 月底，已经有 2.8 万名员工入驻新园区。

与此同时，腾讯陆续退租四栋写字楼，向外释放大约 15 万平方米的办公空间。

一边是河南地级市的零售标杆，一边是国内头部互联网大厂，营收规模不在一个层级。

一个线下做商超百货，一个深耕互联网产业。

抛开行业差距往下看，两家企业的底层处境，却有着高度的重合。

许昌生活广场店，是很多许昌人的共同回忆，2002 年开业，一晃运营了二十四年。

当年这里原本只是普通的轻纺城，物业拆分成几十份，产权攥在几十个小业主手里，并不是归属于同一个房东。

胖东来租下整栋物业，重新改造做成综合商场，靠着服务和口碑硬生生把这块地方带火。

这么多年下来，这里成了当地的流量中心，门店半年销售额就接近 9.77 亿，一年稳稳挣一个多亿的利润。

不光自家生意红火，周边街边小店、餐馆、旅馆，就连附近小区的房租房价，都跟着蹭蹭往上涨。

几十位小房东，坐享这份由胖东来做起来的商圈红利。

可一个早年的工作疏漏，埋下了长久的隐患。

按照胖东来内部的规矩，租这种分割产权的商场，必须统一谈判，和所有业主敲定一套公平一致的租金标准，打包签约。

但在 2015 年续约的时候，负责的工作人员没有按制度办事，一户一户分开和各个小业主签合同，每家的租金、续约条件参差不齐。

商场越做越火爆之后，少数手握黄金位置铺位的业主心里打起算盘。

他们很清楚，胖东来要完整运营这家商场，少任何一块铺位，整个场子都转不起来。

仗着这份优势，个别房东把租金抬到远远超出本地市场的水平，价格高得离谱。

最麻烦的是，合同白纸黑字已经签完。

中途想要解约，就要赔付一大笔违约金；继续正常经营，又要长期接受这种失衡的租金条件。

虽然漫天要价的只是少数几户，但在胖东来的观念里，做生意讲究一碗水端平。

这种不公平的合作，成了于东来心里多年解不开的心结。

再加上这栋楼建成时间久，硬件条件先天受限，停车场不够，内部格局老旧。

因为产权分散，想要花钱大规模翻新改造也很难落地，要征得众多业主同意，协调难度极大。

就算砸钱改造，后续依旧要面对租金拉扯的麻烦。

之前在新乡，胖东来就遇见过类似的事，门店盈利可观，租约到期房东直接大幅抬升租金，胖东来没有妥协，直接选择关门离场。

这次许昌生活广场租约到期，历史又一次重演。

哪怕这家店是棵实打实的摇钱树，公司还是下定决心，2026 年 12 月永久闭店，不再续租。

门店员工会调配到其他门店继续上班，不会出现大规模失业，但这个陪伴许昌两代人的老牌商场，终究要和大家告别。

等到胖东来撤场，整栋大楼就失去了最大的流量来源，留给一众房东的，是一个人气退散的商业空间。

深圳南山科兴科学园，算是互联网行业的一块地标。

很多国民级游戏产品，都是在这里被研发出来。

巅峰时期，腾讯是这里最大的租客，拿下好几栋写字楼，每年光租金就要花掉十亿元上下。

园区四成的租金收入，都来自腾讯这一家大客户。

最早业务扩张的时候，腾讯缺办公场地，科兴位置优越，就选择在这里大面积租赁办公。

随着公司规模越做越大，麻烦也慢慢冒出来。

最直观的就是成本压力，片区写字楼租金一路走高，企业给员工上调薪资福利之后，周边办公场地、住宅租金紧跟着上涨。

企业付出的人力成本，有一部分变相流向地产持有方。

更现实的是办公效率的问题。腾讯业务板块繁多，人员规模庞大，很多团队分散在科技园不同楼宇里办公。

不少部门相隔很远，跨部门开一次会，来回通勤就要耗费不少时间。

不同办公点，都要单独配置行政、运维、食堂，各类配套资源没法互通，无形中增加很多管理成本。

园区内部也慢慢暴露短板，电梯拥挤，车位紧张，老楼硬件跟不上当下的业务需求，面对未来 AI 等新业务的扩张，租赁场地处处受限。

与其年复一年掏出巨额现金交租金，永远要看物业条件、租约条款的约束。

腾讯选择另一条路，投入重金，在宝安大铲湾打造自建的企鹅岛园区。

从 2025 年下半年开始，搬迁工作逐步启动，陆续退租科兴四栋写字楼，释放大约 15 万平方米的办公面积。

到 2026 年 6 月底，已经有 2.8 万名员工搬到企鹅岛办公。

企鹅岛是腾讯自己持有的园区，连片的办公楼集中安置大量员工，内部配套公寓、商业、文体场地，不用再受外部房东的制约。

前期一次性投入虽然巨大，但从长远来看，摆脱持续的高额租金支出，团队集中办公，协作效率也能得到提升，也能给员工提供更完善的工作生活配套。

腾讯大规模搬走之后，科兴科学园市场立刻出现变化。

大片办公面积空置，过去供不应求的写字楼，只能下调报价，拉长免租期，给出装修补贴来吸引客户。

楼下依附大厂人流存活的餐饮、便利店，生意也明显冷清不少。

不少人看到空置的场地、往下走的租金，就开始讨论输赢。

有人觉得企业赌气出走，丢掉现成的流量，得不偿失；也有人觉得房东坐地起价，最后大客户跑路，竹篮打水一场空。

但现实商业世界，很难简单分出绝对的赢家和输家。

对于胖东来、腾讯这类企业来说，离开成熟场地，本身就要付出不小代价。

胖东来放弃稳定盈利的老店，后续要重新布局新项目，人员调配、选址建设，都要投入人力财力。

腾讯自建园区更是耗资巨大，前期真金白银的投入摆在台面上。

可换回来的，是经营上的主动权。

反观房产持有方，过去靠着优质租户把地段价值彻底做起来，误把租户创造出来的热度，当成地块本身自带的光环。

部分业主形成思维定式，觉得地段在手，不愁没有租客，趁着生意火爆就抬高租金。

等到核心商户转身离开，才要直面空置、租金下调、招商困难的局面。

当然也不能一竿子打翻一船人，市场上同样有不少业主懂得细水长流，愿意和商户商量合理价格，维持长久稳定合作。

租金下行，也不完全是大企业搬走造成，近几年国内不少城市，商业、写字楼供给充足，市场本身就在调整，租赁市场早已不是卖方单方面说了算的时代。

这件事给到所有从业者一个很实在的启发。

一块地皮、一栋楼宇本身不会凭空产生流量，热闹繁华，大多是靠商户、企业长年累月运营，慢慢攒出来的人气。

地段固然重要，但商户和物业之间，本质是互相成就。

商户和物业本质是互相成全。合作想要长久，离不开互惠互利。

只盯着短期收益，把合作对象当成可以不断压榨的对象，到头来，很容易落得两败俱伤。

没有谁是绝对不可替代，分开之后，每一方，都要为自己的选择承担对应的后果。

参考文献：

1.金融界：不满房东暴力涨租，于东来宣布关掉年赚1亿的胖东来老店，自掏65亿建商场当“包租公”

2.新浪财经：腾讯搬离“第一加班楼”后，科兴科学园租金回调40%，深圳科技新贵们接盘扩租

3.深视新闻：腾讯“企鹅岛”已建成30%，今年10月起建成区试运营